法制日報(bào)全媒體記者 潘從武 通訊員 王晨 王瑩
90歲高齡的林先生怎么都沒想到，為了外孫上學(xué)假過戶給女兒的房子，差點(diǎn)要不回來。
兩次假過戶房子“歷險(xiǎn)”
林先生的妻子早年過世，他于1993年購得位于新疆烏魯木齊市的單位公有住房一套，并取得房產(chǎn)證。
之后，為了讓大女兒林小華的孩子在房屋所在學(xué)區(qū)的學(xué)校就讀，林先生與林小華簽訂了《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，約定林先生將房屋轉(zhuǎn)讓于林小華，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為7萬元，其他條款均為空白。
很快，林小華便取得房屋所有權(quán)證。
事實(shí)上，林小華并未向林先生支付協(xié)議中所述的7萬元，大家心知肚明，房屋過戶手續(xù)是真，但過戶意愿是假。
過戶之后，林先生依然是該房屋的實(shí)際居住人，林小華的孩子自2010年起，順利在該房屋所在學(xué)區(qū)的學(xué)校就讀。
2012年底，林先生的小女兒林小梅提出，也想讓自家孩子在涉案房屋所在學(xué)區(qū)的學(xué)校上學(xué)，她征求林先生和林小華的意見后，與林小華簽訂了《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，約定林小華將房屋轉(zhuǎn)讓于林小梅，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為35萬元，其他條款均為空白。
隨后，林小梅取得了該房屋所有權(quán)證，但房屋實(shí)際仍由林先生居住。
2018年，林小梅和丈夫周輝鬧離婚，周輝認(rèn)為，房子在林小梅名下，那就屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，他提出對該房屋進(jìn)行分割。
這讓林先生和林家姐妹都很氣憤，房子過戶只是為了方便孩子上學(xué)，簽訂轉(zhuǎn)讓合同時并沒有實(shí)際支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。
今年3月，林先生到烏魯木齊市天山區(qū)人民法院起訴，要求與被告林小梅、周輝及第三人林小華確認(rèn)之前簽訂的兩份房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。
合同非真實(shí)意思表示應(yīng)屬無效
周輝在法庭上辯稱，房屋產(chǎn)權(quán)已在林小梅的名下，不管之前林先生跟林小華之間是如何約定的，林小華和林小梅之間的房屋轉(zhuǎn)讓行為是真實(shí)的，不存在虛假情況，也就是說涉案房屋是他和林小梅的婚后共同財(cái)產(chǎn)。
法院審理認(rèn)為，林先生與林小華簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》、林小華與林小梅簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，依照常理，各方之間應(yīng)當(dāng)存有買賣房屋的意思表示及相應(yīng)的履行行為。
但結(jié)合已查明的事實(shí)，各方當(dāng)事人之間一系列的外在行為與上述意思表示存在相悖之處。從簽訂合同的目的來看，三人均認(rèn)可簽訂合同的目的是為了讓林小華和林小梅的孩子在涉案房屋所在學(xué)區(qū)的學(xué)校上學(xué)，且兩個孩子均使用了涉案房屋的學(xué)區(qū)指標(biāo)，小學(xué)、初中已就讀至畢業(yè)。
從合同的內(nèi)容來看，僅約定了房屋價(jià)款，未約定定金、付款方式、付款期限、交房時間、違約責(zé)任等合同重要條款，且約定的價(jià)款明顯低于交易時房屋的市場價(jià)格。從合同的履行來看，在林小華未向林先生交付房款，林小梅未向林小華交付房款的情況下，均履行了過戶義務(wù)，此舉與房屋買賣的交易習(xí)慣不符。且林先生、林小華也從未主張過購房款，周輝亦未提供證據(jù)證明向林小華給付了購房款。
此外，從涉案房屋過戶后的使用情況來看，自始至終由林先生個人居住使用。
綜上，林先生與林小華之間、林小華與林小梅之間簽訂合同后僅有單純的過戶行為，不具有買賣房屋的真實(shí)意思表示，亦未實(shí)際履行房屋買賣合同的相應(yīng)義務(wù)，而是通過簽訂轉(zhuǎn)讓合同的形式將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至林小華、林小梅名下，讓其子女在房屋所在學(xué)區(qū)就讀。
故三人分別簽訂的兩次房屋轉(zhuǎn)讓合同并非真實(shí)的意思表示，合同應(yīng)屬無效。近日，天山區(qū)人民法院作出判決，原告林先生與第三人林小華簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》無效；被告林小梅與第三人林小華簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》無效。
法官提示：過戶后簽訂財(cái)產(chǎn)約定
承辦法官表示，不具有真實(shí)買賣意思的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是無效的，故不建議簽訂虛假的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。
如果老人真是為孫子上學(xué)需要，想把房產(chǎn)過戶到子女名下，該如何防范風(fēng)險(xiǎn)呢?
根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》相關(guān)規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼承或贈與所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，離婚的時候另一方無權(quán)要求分割。
所以，老人在子女婚姻存續(xù)期間，將房產(chǎn)登記在子女名下，又想不作為他們的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，可以通過贈與的方式來實(shí)現(xiàn)目的，且在簽訂贈與協(xié)議時，需要特別表明該房產(chǎn)只贈與子女一個人，不作為子女夫妻共同財(cái)產(chǎn)，然后到房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
或者，在房產(chǎn)過戶之后，要求拿到房產(chǎn)證的子女與配偶簽訂夫妻財(cái)產(chǎn)約定，約定上述房產(chǎn)歸子女一方所有。
(文中當(dāng)事人均為化名)
（責(zé)任編輯：盧相汀）
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