所購(gòu)房屋戶口遭遇“占坑”，出資買房卻不是產(chǎn)權(quán)人，買了房因其中有租戶無(wú)法入住——
房屋買賣中，這些“坑”你注意了嗎
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房屋買賣中，買賣雙方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題，而往往忽略戶口、房屋瑕疵等問題：如所購(gòu)房屋戶口遭遇“占坑”，出資買房卻不是產(chǎn)權(quán)人，買了房卻因其中住著租戶遲遲不能入住……
那么，房屋買賣中都有哪些“坑”？買賣雙方都該如何維護(hù)自身的合法權(quán)益？本文以案說(shuō)法，為大家進(jìn)行梳理。
戶口遷出不易 違約責(zé)任要明確
二手房買賣中，原有戶口無(wú)法遷出怎么辦？據(jù)公安部關(guān)于處理戶口遷移的規(guī)定，戶籍遷移是由公安機(jī)關(guān)管轄，如果買房人執(zhí)意要求賣房人遷出戶口，那么法院往往會(huì)以“不屬于民事案件受理范圍”為由駁回起訴。
案例：2018年12月1日，錢先生與趙先生簽訂了《北京存量房屋居間合同》，約定趙先生將其位于北京房山某小區(qū)房產(chǎn)賣與錢先生。
因另有他人戶口掛靠在該房屋，故二人在買賣合同中對(duì)戶口遷移的時(shí)間及戶口未遷出造成的違約問題做出明確約定。合同簽訂后，錢先生支付了房款，并與趙先生辦理了房屋過戶手續(xù)，但是掛靠戶口一直沒有遷出，這給錢先生的生活造成了諸多影響。在協(xié)商未果之下，錢先生將趙先生起訴到法院，要求趙先生按照約定支付違約金。
趙先生說(shuō)，戶口遷移不應(yīng)該由法院管轄，公安部門不給辦理戶籍遷移，錯(cuò)不在他，所以不同意支付違約金。
法院審理后認(rèn)為，趙先生沒有按照約定履行合同義務(wù)，未將原有戶口遷出，對(duì)錢先生居住和使用造成了一定影響。最終，法院判決趙先生依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，并支付違約金。
上述案例中，正是因?yàn)殡p方在合同中明確了戶口遷移及不遷出的違約責(zé)任，所以錢先生的賠償請(qǐng)求才得到法院支持。實(shí)際上，除了合同約定違約責(zé)任以外，還可以約定待對(duì)方將戶口遷出后再給付部分尾款等方式，迫使賣房人主動(dòng)遷移戶口，從而維護(hù)買房人的合法權(quán)益。
借名買房沒有合同難支持
房?jī)r(jià)的居高不下，催生出“借名買房”的現(xiàn)象。有些購(gòu)房人或?yàn)橐?guī)避法律或政策限制，或?yàn)樨潏D便宜享受優(yōu)惠，或?yàn)楹?jiǎn)便手續(xù)減少稅費(fèi)，而采用借名買房的方式購(gòu)買房屋。所謂“借名買房”，是指有購(gòu)房需求卻沒有購(gòu)房資格的人，以父母、子女或者其他人的名義購(gòu)房，而購(gòu)房款項(xiàng)由購(gòu)房者自己支付。
由于產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際出資人不一致，所以出現(xiàn)買賣入“坑”的幾率也較大。比如會(huì)發(fā)生名義產(chǎn)權(quán)人反悔或偷偷將房屋出售、占用出名人購(gòu)房資格等情況。不管對(duì)于出名人還是借名人都會(huì)帶來(lái)麻煩。
案例：2014年6月，鄭女士、趙先生夫妻二人與北京某置業(yè)有限公司簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，購(gòu)買了位于房山區(qū)某小區(qū)的一處房產(chǎn)，由于鄭女士的公積金繳存額度高，于是一家人商量決定用鄭女士的名義進(jìn)行貸款買房。在房屋裝修過程中，鄭女士與趙先生因?yàn)榧彝ッ茈y以化解，雙方解除了婚姻關(guān)系。
而趙先生的父母認(rèn)為當(dāng)時(shí)買房?jī)H是借用兒子、兒媳的名義購(gòu)買，實(shí)際出資人為他們老兩口。故趙先生的父母起訴到法院，要求確認(rèn)雙方借名買房關(guān)系成立。
鄭女士則提出，買房時(shí)趙先生的父母口頭承諾買房是子女結(jié)婚居住、使用，趙先生的父母雖然有出資，但不存在書面、口頭的借名買房合同。而且，購(gòu)買房屋時(shí)自己也有出資，且用自己的公積金進(jìn)行了貸款。
法院認(rèn)為，雖然涉案房屋的購(gòu)買主要是由趙先生的父母出資，但使用的是鄭女士的公積金貸款，趙先生的父母與鄭女士夫婦之間并沒有借名買房協(xié)議。涉案房屋的購(gòu)買，為家庭成員共同出資。故趙先生父母所訴的“借名買房”缺乏事實(shí)證據(jù)和法律依據(jù)，最終法院駁回了趙先生父母的訴訟請(qǐng)求。
實(shí)際操作中，借名買房，多有書面合同。如僅僅進(jìn)行口頭約定，法院對(duì)于借名買房關(guān)系的成立往往從房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購(gòu)房票據(jù)及產(chǎn)權(quán)證書的持有情況以及對(duì)于借名購(gòu)房有無(wú)合理解釋四個(gè)方面進(jìn)行考量。只有形成完整的證據(jù)鏈條，才能認(rèn)定出資人就是產(chǎn)權(quán)人。
買了房子卻遇不愿搬走的租客
要買賣的房屋里還住著租客是二手房買賣中常有的事。原房主需要通知租客賣房的事嗎？買賣成功，新房主可以隨意要求租戶搬走嗎？
案例：王先生于2018年12月1日起承租了趙先生位于北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)某小區(qū)房屋，租期為2018年12月1日到2019年12月1日。2019年3月，趙先生在未告知王先生的情況下，將該房屋出售給了孫女士，孫女士交付房款后，趙先生隨即與孫女士辦理了房屋過戶手續(xù)。
王先生知道自己租住的房屋易主后，認(rèn)為趙先生侵犯了自己作為承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，于是起訴到法院，要求確認(rèn)王先生與孫女士之間的房屋買賣合同無(wú)效。
趙先生認(rèn)為房屋為其所有，出售給誰(shuí)是自己應(yīng)有的權(quán)利，沒有必要告知王先生。且該房屋已經(jīng)過戶到第三人孫女士名下，自己也沒有辦法了。
法院審理后認(rèn)為，“王先生以趙先生侵犯其承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，要求確認(rèn)趙先生與孫女士簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，”沒有法律依據(jù)，駁回了王先生的訴訟請(qǐng)求。
法官解釋說(shuō)，所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指出租人在租賃合同的有效期內(nèi)出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先于其他購(gòu)買人購(gòu)買租賃物的權(quán)利。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”如果出租人侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，起訴出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，法院將不予支持。
但在這種情況下，趙先生確已侵犯了王先生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在房?jī)r(jià)上升的情況下，喪失購(gòu)房機(jī)會(huì)可能給王先生造成損失，也可能存在新房主要求王先生搬遷產(chǎn)生的費(fèi)用，對(duì)此王先生可以起訴要求賠償損失，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
法官提示，賣房人在出賣有租賃合同的房屋時(shí)，切記要履行告知承租人的義務(wù)，讓承租人對(duì)是否買房做出說(shuō)明，如果侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將會(huì)承擔(dān)不必要的損失。買房人在購(gòu)買房屋時(shí)也要查清所購(gòu)房屋的使用情況，否則可能出現(xiàn)購(gòu)買房屋后無(wú)法入住的情形。
房屋買賣是大事，如果處理不當(dāng)，極易引發(fā)不必要的糾紛。買賣雙方應(yīng)當(dāng)做好證據(jù)留存，一旦發(fā)生糾紛，運(yùn)用好法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。（臧小龍）
（責(zé)任編輯：盧相汀）
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