隨著社會(huì)發(fā)展，老年人的情感需求越來越受到重視，不少經(jīng)歷過離婚或喪偶的老年人，會(huì)選擇開啟一段黃昏戀。然而，老年人在黃昏戀過程中，經(jīng)常會(huì)遇到房產(chǎn)、大額錢款等現(xiàn)實(shí)問題。當(dāng)黃昏戀撞上房產(chǎn)證，老年人的權(quán)益如何保障？近日，北京市東城區(qū)人民法院審理了一起涉及黃昏戀中房產(chǎn)過戶的房屋買賣合同糾紛案，判決房屋歸給予方所有。
周阿姨與錢大爺曾是同事，自2002年錢大爺離職后，兩人便不再聯(lián)系。2021年，60多歲的兩人偶然再次取得聯(lián)系，經(jīng)過一段時(shí)間的接觸交往后，逐步發(fā)展成戀人關(guān)系。
周阿姨名下的房子被其大哥一家占用，為讓大哥一家盡早搬出，將房屋作為和錢大爺日后的婚房使用、兩人能在房子里安度余生，周阿姨與錢大爺商量，以買賣的形式將房屋過戶到錢大爺名下。2021年10月，周阿姨與錢大爺簽訂房屋買賣合同，約定周阿姨將房屋以150萬元的價(jià)格賣給錢大爺。當(dāng)月19日，周阿姨將房屋過戶到錢大爺名下，錢大爺并未實(shí)際向周阿姨支付房屋價(jià)款，只是支付了土地出讓金及房屋過戶稅費(fèi)共計(jì)6萬余元。
房子過戶后，錢大爺住進(jìn)房子，兩人多次就房屋的權(quán)屬問題進(jìn)行溝通。錢大爺多次表示，雖然房子登記在自己名下，但內(nèi)心一直認(rèn)為房子歸屬于周阿姨，可以再過戶給周阿姨。周阿姨也多次向錢大爺表明，房子已經(jīng)給了錢大爺，不會(huì)再變更。因此，房子繼續(xù)登記在錢大爺名下。
隨著深入接觸，兩人因生活瑣事產(chǎn)生嫌隙，雙方出現(xiàn)信任危機(jī)，周阿姨對(duì)錢大爺?shù)娜似樊a(chǎn)生懷疑。2023年3月，周阿姨開始找錢大爺要回房子。錢大爺稱，若想將房屋變更登記回周阿姨名下，可以等滿兩年房屋稅費(fèi)降低后雙方再通過房屋買賣方式進(jìn)行過戶。同時(shí)，因認(rèn)為周阿姨與自己交往是為了利用自己幫忙拿回房子，錢大爺心生怨懟。同年10月，周阿姨多次找錢大爺要求辦理房屋過戶手續(xù)，錢大爺未予回復(fù)。周阿姨遂將錢大爺起訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，判令錢大爺將房屋過戶至周阿姨名下。
周阿姨表示，雙方簽訂房屋買賣合同的真實(shí)意思并非為了買賣房屋，且雙方已約定兩年后再將房屋過戶給周阿姨，但錢大爺并未遵守約定，拒絕返還房屋。即便是贈(zèng)與房屋，自己的目的也是與錢大爺結(jié)婚并共同生活，現(xiàn)雙方感情已破裂，無結(jié)婚可能，錢大爺應(yīng)當(dāng)將房屋返還給自己。
錢大爺辯稱，自己無意占用周阿姨房屋，也沒有趁機(jī)將房屋過戶到自己名下，房屋系周阿姨為解決與大哥爭奪房屋的問題贈(zèng)與給自己的，現(xiàn)贈(zèng)與已完成，房屋已經(jīng)歸自己所有，周阿姨無權(quán)要回。即便自己同意將房屋再過戶給周阿姨，周阿姨也要賠償自己此前繳納的房屋過戶稅費(fèi)和土地出讓金。
法院審理后認(rèn)為，以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效，但是該行為隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。依據(jù)查明的事實(shí)以及雙方在庭上的陳述，可以確認(rèn)原告周阿姨、被告錢大爺并無買賣案涉房屋的真實(shí)意思，雙方亦無買賣案涉房屋的真實(shí)交易，雙方簽訂的買賣合同系通謀虛偽的意思表示，該買賣合同應(yīng)為無效。該買賣合同下隱藏的真實(shí)法律行為及其效力是本案的爭議焦點(diǎn)?？v觀雙方的溝通過程，法院認(rèn)為原、被告在聊天記錄中對(duì)于房屋歸屬的承諾系戀愛過程中雙方的情感表達(dá)，不能僅以此確定房屋歸屬。依據(jù)雙方于庭上的陳述，法院認(rèn)為雙方買賣合同下的真實(shí)法律關(guān)系是將案涉房屋作為雙方共同財(cái)產(chǎn)以便婚后使用，也是為了協(xié)助周阿姨使其兄長一家騰出案涉房屋，遂將房屋僅登記于錢大爺一人名下。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》（以下簡稱《婚姻家庭編解釋（二）》）第五條第二款規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方將其所有的房屋轉(zhuǎn)移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟中，雙方對(duì)房屋歸屬或者分割有爭議且協(xié)商不成的，如果婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較短且給予方無重大過錯(cuò)，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求，判決該房屋歸給予方所有，并結(jié)合給予目的，綜合考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯(cuò)、對(duì)家庭的貢獻(xiàn)大小以及離婚時(shí)房屋市場價(jià)格等因素，確定是否由獲得房屋一方對(duì)另一方予以補(bǔ)償以及補(bǔ)償?shù)木唧w數(shù)額?！北景钢?，原告周阿姨在戀愛關(guān)系期間為了婚后生活將登記在其名下的房屋轉(zhuǎn)移登記至被告錢大爺名下?，F(xiàn)雙方無締結(jié)婚姻的意愿，雙方對(duì)于房屋的歸屬尚存有爭議。本案除雙方是否實(shí)際締結(jié)婚姻外，在法律關(guān)系、權(quán)利義務(wù)內(nèi)容以及行為特征等方面，與前述規(guī)定所調(diào)整的情形具有高度相似性，為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，法院參照該規(guī)定對(duì)本案作出處理。雙方戀愛兩年左右，并未締結(jié)婚姻關(guān)系，錢大爺實(shí)際居住使用了案涉房屋，周阿姨在戀愛過程中亦無重大過錯(cuò)，故周阿姨要求將房屋登記至其名下的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。但是，因房屋過戶產(chǎn)生的稅費(fèi)應(yīng)由周阿姨承擔(dān)。
最終，法院判決確認(rèn)雙方房屋買賣合同無效，錢大爺配合周阿姨將房屋返還登記給周阿姨并從該房屋中騰退，周阿姨于房屋過戶當(dāng)日支付錢大爺6萬余元補(bǔ)償費(fèi)用。判決作出后，雙方均未上訴。該判決已生效且當(dāng)事人已經(jīng)自動(dòng)履行完畢。
法官提醒
婚戀過程中，雙方經(jīng)常通過互贈(zèng)禮物、紅包等表達(dá)愛意，而房屋等大額財(cái)物因其價(jià)值較高，在婚戀關(guān)系結(jié)束時(shí)雙方往往會(huì)對(duì)贈(zèng)與的房屋歸屬產(chǎn)生爭議。2025年2月1日起施行的《婚姻家庭編解釋（二）》明確規(guī)定，婚前一方將其所有的房屋轉(zhuǎn)移登記至另一方或者雙方名下，雙方經(jīng)過短暫的婚姻關(guān)系后起訴離婚的，法院可以根據(jù)當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求，判決該房屋歸無重大過錯(cuò)的給予方所有。
老年人也有情感需求，黃昏戀是老有所伴的溫暖篇章。老年人在決定相伴余生時(shí)，應(yīng)就財(cái)產(chǎn)狀況、養(yǎng)老安排等充分溝通，通過簽署書面協(xié)議等，明確婚前財(cái)產(chǎn)尤其是房產(chǎn)、大額存款等的歸屬，避免因約定不明引發(fā)爭議。在贈(zèng)與對(duì)方房產(chǎn)等大額財(cái)物時(shí)，務(wù)必在謹(jǐn)慎、充分考慮的基礎(chǔ)上作出選擇。若希望能給對(duì)方一個(gè)穩(wěn)定的居所，可以根據(jù)法律規(guī)定，為無房產(chǎn)但有居住需求的一方設(shè)立“居住權(quán)”，以減少因房產(chǎn)帶來的矛盾。（譚梓為 楊晨暉）
來源：人民法院報(bào)
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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