相較于各地出臺的限購政策，住房信貸政策對于調(diào)整房地產(chǎn)市場短期的投資性需求、投機性需求都有著更為明顯的作用。中共中央政治局會議強調(diào)，堅決遏制房價上漲，凸顯了中央解決房地產(chǎn)市場問題的決心。在這種情況下，商業(yè)銀行對住房信貸政策的調(diào)整和實施應(yīng)該更加審慎，應(yīng)根據(jù)區(qū)域、需求不同實行差別化對待，服從和服務(wù)于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的總體要求
近期，我國住房信貸市場發(fā)生的變化引發(fā)了人們的關(guān)注。其一是，自2017年1月份以來，個人住房貸款利率連續(xù)19個月上升；其二是，有報道稱部分商業(yè)銀行擬對個人住房貸款首套房利率微調(diào)，后證實并非如此，引起廣泛關(guān)注。住房信貸政策關(guān)系房地產(chǎn)調(diào)控大局，與老百姓切身利益息息相關(guān)，對相關(guān)政策調(diào)整和業(yè)務(wù)經(jīng)營應(yīng)更加審慎。
不可否認(rèn)，金融是房地產(chǎn)市場的血脈。2017年，我國個人住房貸款余額首次突破20萬億元，達21.86萬億元，同比增長22.2%，仍然保持較快速度。同時，仍有部分個人消費貸款等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。大量信貸資金進入房市，既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響，更是房價大幅上漲刺激下居民投資熱情所致。
相較于各地出臺的限購政策，住房信貸政策對于調(diào)整房地產(chǎn)市場短期的投資性需求、投機性需求都有著更為明顯的作用。研究表明，貸款利率、首付比例對購房者收入、財產(chǎn)及貸款年限的限制等，都會影響到購房成本，進而影響到消費者的購房行為。調(diào)整住房信貸政策，可以從調(diào)整貸款總量、貸款價格、貸款條件、貸款首付以及貸款期限等方面入手，量價并舉，長短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價格，既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期。
今年以來，我國貨幣政策邊際放松，銀行間流動性趨于充裕，市場預(yù)期很可能會引起新一輪房價上漲。近日召開的中共中央政治局會議強調(diào)，堅決遏制房價上漲，凸顯了中央解決房地產(chǎn)市場問題的決心。在這種情況下，商業(yè)銀行對住房信貸政策的調(diào)整和實施應(yīng)該更加審慎，應(yīng)根據(jù)區(qū)域、需求不同實行差別化對待，服從和服務(wù)于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的總體要求。
從區(qū)域看，應(yīng)堅持因城施策。對于部分房價上漲較快的熱點城市，整體上應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)格控制貸款總量，主動上調(diào)貸款利率，適當(dāng)收緊貸款條件，并提高貸款首付比例。對部分房地產(chǎn)庫存量較高的三四線城市，商業(yè)銀行可在風(fēng)險可控的前提下，合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度，助力房地產(chǎn)市場“去庫存”。
從需求看，對不同的購房需求應(yīng)區(qū)別對待。必須看到，我國城鎮(zhèn)化還將持續(xù)較長時間，不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿足。應(yīng)區(qū)分不同客戶，合理滿足自住型和改善型購房需求，堅決抑制投資性、投機性購房需求。同時，要加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新步伐，加大對住房租賃市場的支持和服務(wù)，推動落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。
在差別化住房信貸政策實施過程中，還要采取措施，防止部分人群利用“假結(jié)婚”“假離婚”等手段鉆空子，使住房信貸政策及相應(yīng)措施走形變樣。
2003年，央行發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，首次提出了個人住房貸款差別化管理理念，強調(diào)針對不同的購房人，采取不同的住房信貸政策?？傮w而言，在政策框架之內(nèi)的個人住房貸款利率調(diào)整應(yīng)該交由商業(yè)銀行決定。但也要看到，近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快，潛在風(fēng)險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負(fù)債成本有所下降的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)該保持清醒認(rèn)識，審慎經(jīng)營個人住房貸款業(yè)務(wù)，不向市場發(fā)出錯誤信號。這既是防控自身經(jīng)營風(fēng)險的需要，也有利于穩(wěn)定家庭部門杠桿、抑制房地產(chǎn)市場泡沫。（董希淼 作者系中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員）
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