只有在房價明顯下調后，才有可能出現商業(yè)銀行針對差異化客戶采取差異化的風險定價。
住房按揭貸款市場是商業(yè)銀行零售金融的關鍵領域，推動其采用貸款市場報價利率（LPR）為定價基準，可實現LPR在銀行貸款定價體系中的基準作用。而房貸轉軌LPR，也將進一步完善LPR的形成機制。針對房貸利率LPR加點定價機制的設計，體現出央行貫徹“對房地產調控政策不動搖”的決心，讓利率市場化的“降息”福利為實體經濟所享，不是為了向房地產行業(yè)輸血。
LPR實施后，對房貸利率的影響可重點關注以下幾個方面。
一是“房住不炒”，投機性買房無法期待利率成本下降。先前商業(yè)銀行的房貸利率參照“貸款基準利率”上浮或下調一定比例，在各家商業(yè)銀行缺乏安全信貸資產投放渠道的大環(huán)境下，“基準貸款利率”大多成為各商業(yè)銀行開展住房按揭貸款（尤其是首套房按揭貸款）的上限，競相打折成為現實的選擇，央行調控房地產市場往往需要靠窗口指導來實現。在房貸利率改革后，個人房貸利率按照LPR報價，首套房利率不得低于相應期限的LPR利率，二套房貸利率不得低于“LPR+60個基點”，能真正起到對不同需求的住房者進行差別化對待。
考慮到國內外的宏觀環(huán)境，預計LPR后續(xù)大概率會走低，房貸新政將惠及存在剛需和改善性需求且自身有財務支付能力的購房者。但對投資性或投機性的購房者就不同了，二套房貸款利率是由“LPR+不低于60個基點”得出，就算是LPR下降了，基點增幅也可能會大于LPR增幅，導致購房者成本不會下降，反而有可能會不斷提升。近期央行領導關于“房貸利率不會下降”的表態(tài)，更是進一步佐證了這一判斷。
二是“因城施策”和“因行施策”短期難見效果。理論上，不同區(qū)域的房地產市場發(fā)展情況和客戶資質存在差異，不同金融機構的資金成本及服務的客群資質也存在差異，住房貸款利率在嚴守“首套房利率不得低于相應期限LPR利率，二套房貸利率不得低于LPR+60個基點”的央行底線下也會有所差異。但持續(xù)的房地產調控已對地方財政構成較大的赤字壓力，如果沒有中央政府的硬性要求，各地方政府缺乏進一步加碼房地產調控的動力，中央政府的下限通常會成為各地標準化的政策選擇。
對商業(yè)銀行來說，在此前房價上漲時，商業(yè)銀行并沒有基于借款客群的質量進行差異化風險定價，更多通過房地產按揭貸款抵押率來控制風險，并在政策允許的范圍內通過利率優(yōu)惠來爭奪房貸客戶。只有在房價明顯下調后，才有可能出現商業(yè)銀行針對差異化客戶采取差異化的風險定價。
三是商業(yè)銀行零售金融創(chuàng)新對房貸利率差異化定價的影響。利率市場化后，商業(yè)銀行的息差空間不斷壓縮，創(chuàng)新激勵會進一步提升。近年來，自稱“以零售和小微見長”的富國銀行，占據信貸資產端“半壁江山”的正是房地產抵押貸款。富國銀行認為，在對美國人的重要性、財務安全的關聯性上，任何一項金融產品都比不上家庭按揭貸款。這一判斷，在中國可能更為適用。以家庭按揭貸款為切入點，富國銀行深耕家庭零售金融，針對購買不同類型住房、出于不同目的購買住房、愿意接受不同利率條件購買住房的消費需求制定了差異化貸款產品，并推行交叉銷售，允許將信用卡日常消費額的一定比例作為折扣項，轉換為按揭貸款本息金額的削減。交叉銷售的創(chuàng)新方式，會影響房貸的真實利率，而且更具隱蔽性。
□陳文（西南財經大學普惠金融與智能金融研究中心副主任）
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